经历了去年火爆成交的房地产市场，进入2014年，在分类调控思路和回归市场的基调中，楼市涨潮正在退下，房地产行业面临分化与回归。

　　4月以来多地传出调控松绑消息，直至6月，呼和浩特市最终明确放松限购，“救市”再次成为市场讨论焦点，而在中原集团主席黎明楷看来，部分城市松绑限购之举并不能称为“救市”，只是回归市场下的减轻调控。

　　黎明楷表示，分类调控的影响优于过往的一刀切调控，政策自由度的提升让一些供应量过多的城市可以采取放松调控的措施来调整市场。

　　对于下半年楼市的走向，黎明楷持谨慎乐观的态度，“今年上半年楼市成交量同比下滑的幅度很大，下半年整体市场的成交量会略为好一点，但价格还是继续往下走。”

　　黎明楷同时表示，影响未来楼市走向的关键取决于政府的资金调控，“政府不会再大手笔救市，未来可能会逐步放松一些钱流进市场，但资金紧的状态不会只是几个月的事情，所以楼市调整会维持比较长的时间。”

　　流动性的收紧影响着上半年多地上演的降价潮，黎明楷认为，开发商当前的降价行为是争夺市场购买力与保证现金流的直接表现，另一方面土地市场交投回落也在反映开发商对后市的保守态度。

　　“今年开发商完成年度销售目标的难度会加大，行业整体利润也会下降”，在黎明楷看来，在市场不好时开发商不一定拘泥于原定指标，用降价达到销售目的的同时要争取收窄利润降幅。

　　“长远来讲，房地产市场还有十年、二十年的好环境”，黎明楷认为，经济增长、城镇化和棚户区改造都将是未来房地产市场的利好，但远水不救近火，在调整期中房地产将出现优胜劣汰的行业洗牌，部分企业将面临较大压力，“政府不一定绝对不救市，但是政府肯定不会所有人都救，只能救竞争力较强的一批。”

　　以下为观点地产新媒体对中原集团主席黎明楷先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：今年中国经济增长压力比较大，您怎么看现在经济和房地产整体下行的关系?

　　黎明楷：从市场来讲，上半年确实比较差。如果拿今年上半年和去年上半年相比下滑的幅度还是很大的。从一线城市整体二手市场的情况来看，成交量下跌30%左右，有一些地方跌得更厉害。一线城市一手新房成交也有百分之十几二十的下跌。

　　下半年，我觉得比上半年略微好一点，能不能恢复到去年的水平就很难说。因为现在经济下滑了，政府对于银根方面会略微放松一些，但我说的放松不是像以前4万亿那样的大手笔。这一两个月也看到中央有定向降准，把部分银行的存款准备金放松了，也可以释放一点钱出来。我觉得现在政府比较密切地看市场变化，如果市场再差一点政府还会再放一点钱出来，像挤牙膏一样慢慢挤出来。

　　所以如果银根比上半年略为放松一点，下半年整体市场的成交量会略为好一点。但是我说的好只是从成交量上来讲，楼价今年整体是下跌的，价格还是继续往下走。

　　观点地产新媒体：有观点认为从今年开始市场会进入一个调整期，如果是这样，您觉得这个调整期会持续多长时间?

　　黎明楷：这个调整期我估计至少有一年，甚至以上。如果从今年开始，整年都不会好到哪里去，明年年中开始好还是年底开始好，或者调整完，现在很难说，也看不到这么远。

　　主要是政府的态度不太急于救市，以前波动比较大，政府救市也是大手笔，压制市场也是大手笔。但是现在新一届的政府比较相信市场化，这就变成政府的参与度会降低，影响市场的因素也不会马上有很多行政干预在里面，如果要调整不见得很快就会结束。

　　观点地产新媒体：从上半年的市场来看，今年“分类调控”的思路已经对房地产市场产生的影响是怎样的?

　　黎明楷：这个影响肯定是比以前一刀切好一点，因为现在面临的情况是，有一些二三线城市供应量过多，限购与不限购都没什么特别的意义，因为他根本就不买。如果供应量过剩还是要鼓励多一点资金流进去买，这样还可以消化一定的存量。

　　现在二三线城市的政策自由度会高一点，本身市场出现问题了，可以采取一些救市的措施来增加市场的购买力。像呼和浩特已经出台政策放松限购了，供应过剩的城市以后也应该采取这样的措施。

　　一线城市虽然也面临下调的影响，但是他的供求缺口并没有那么严重，现在成交低一点，其实并不是需求量消失了，而是需求变成观望了。有一些买房的人要看市场走势，所以他就等一下。

　　所以整体一线城市的潜在需求很大，如果这些政府也像二三线城市一样一下子放松很多，有可能新一轮的上涨就出现了。因此现在一线城市政策基本上比较紧，不会怎么松动。

　　观点地产新媒体：您认为现实市场环境下，政府该不该救市?

　　黎明楷：政府要么开始的时候不压，压了之后如果市场已经出现不良影响，现在也不算救市，只是把以前压的东西拿开而已。真正的救市并不是现在这样，而是像是以前的，比如上海还曾有购房补贴，个人所得都可以用来补贴买楼，这才算救市。

　　如果你质疑为什么现在救市，你也应该同样质疑以前为什么要打压楼市。现在政府比较倾向用市场手段，一些细节还是让给市场处理，应该说是减轻调控。

　　观点地产新媒体：每个传出放松调控的城市，大家对其楼市的关注和讨论都非常多，现在是不是一个放松调控的合适时机?

　　黎明楷：现在只是把以前不合理的东西变成合理了。放松调控并不是逼着你一定要去买，只是有这个资格去买了。

　　而且楼价已经在往下调了，往下调的时候通常投资者不会选择在这个时间入市，投资者一般都会等到差不多跌到谷底才入市。限购某种程度是打击投机行为，现在楼市已经往下了，二三线城市就算不限购，投资资金也不会轻易进入这个市场，我觉得目前是可以把限购拿走的。

　　观点地产新媒体：有分析认为今年楼市下行主要原因就是流动性收紧，市场购买力不足，您怎么看?

　　黎明楷：去年底银行贷款已经开始收紧，贷款利率也上涨了，只是效果是在今年才显现出来。

　　目前利率比以前高而且要拿到钱难度也比较大。现在一些城市放宽了公积金贷款的额度，让一些刚需入市会比较容易，这个也和中央政策相符，中央政府也想让首次置业的人买到房，让银行对这些需求放宽。但是现在暂时还感觉不到放贷加快，主要还是看银行是不是真的有钱，银行资金不足，没有动力也不太愿意去贷给买楼的人。