观点地产新媒体：所以资金和流动性问题是现在楼市下行非常关键的一个原因，接下来资金方面的改变会对市场起到关键性的导向作用?

　　黎明楷：对，政府调控的资金量是关键。说到底要涉及经济或者是房地产市场，最重要是资金。

　　未来一段时间政府应该会陆陆续续再放多一些钱流进这个市场。当然政府也很谨慎，因为也会担心过多的钱出来会冲击市场又把楼价推上去。所以不会一下放松很多，但是逐步放松多一点钱流进市场，保持一定的经济增长幅度还是非常重要的。

　　楼市这段时间的调整期会比较长，没有以前那么短，就是因为资金紧的状态不会只是几个月的事情，会维持比较长的时间。

　　观点地产新媒体：那么现在这种资金环境和市场走向，对于开发商资金回笼会有大影响?

　　黎明楷：这个影响还是很大的，但是这个措施是想逼开发商降价，因为银根收得比较紧，融资不容易，卖楼银行放款也比较慢，所以要抢夺市场上仅有的购买力，你只能把价格往下降。

　　最近我们也看到降价的比例越来越多，以前可能只是一小部分开发商愿意降，现在大部分开发商都愿意降了。

　　观点地产新媒体：今年已经有一些中小规模的开发商出现资金链断裂的个案，您怎么看这种现象?

　　黎明楷：现金回笼方面大家都会受到影响，但是上市公司某种程度上应该相对安全一些，还可以通过股权等方面募集一些资金回来。没有上市的企业压力就比较大了，因为融资渠道没有上市公司灵活。没有上市、银行收紧贷款、很多信托产品也受制约，资金来源还是只有卖房子。如果通过市场上其他渠道去借钱，利息很高，一年百分之几十的利率会很快把一家公司的利润吃掉。

　　所以有部分企业压力还是比较大的，可能出现优胜劣汰的行业洗牌。这次的调整，政府我不敢说不会救市，但是不会所有人都救，只能救同行竞争力较强的一批，另一方面可能政府也想推动这方面，希望通过淘汰剩下一些效率比较高的企业。

　　观点地产新媒体：上半年看到有开发商用降价来应对市场下行，下半年这种以价换量的趋势还会继续吗?

　　黎明楷：下半年会平稳一点，但是这段时间还是会往下降，估计要到年底左右，楼价才基本达到平衡。

　　因为一方面国家的资金会释放出来，另外一方面开发商的价格也在降，到了一定的成交量，供需达到平衡点，开发商资金压力也可以勉强解决了，就不会再降了。

　　观点地产新媒体：您如何看今年开发商实现销售目标的难度?降价的销售手段对于利润会不会有影响?

　　黎明楷：难度会加大，但我觉得从开发商的角度来讲没必要只看指标。因为以前定的指标是市场好的时候定的，现在市场不好了，不一定要用原来的指标衡量。

　　降价肯定会降低利润，今年行业整体利润肯定都会下降。但是如果销售和利润两个目的只能达到一个，开发商就要争取收窄利润降低的幅度，把利润的降幅控制好，只要比其他竞争对手降得少就赢了。上市公司从股东的角度来讲，在意的也是你赚不赚钱，而不是你卖了多少楼。如果为了卖楼把利润降得很低，或者以亏损的代价来达到销售目标，股东也不愿意看到这个结果。

　　观点地产新媒体：除了降价之外，开发商还有可能从哪些方面稳定销售，尽可能保证销售和利润?

　　黎明楷：只能是加快卖楼，加快周转。因为市场在年底前还是一直往下，现在能够卖多少就卖多少，现在卖的价格有可能利润不多，但是总比过一段时间亏本卖要划算。

　　现在应该是积极抢客户的时间，而且这笔账算起来比较简单，开发商为什么亏了也要卖，因为他要抢现金流，因为他还有很多项目在动工。已经动工的，整个建造速度也并不是说停就停的，要慢慢来。所以有一段时间开发商还是需要现金流，只能先抢一些现金回来应付以前已经开工的、还没有慢下来的工程。再往后可能就是把工程延后或者减少开工量，慢慢去达到新的平衡点。

　　观点地产新媒体：所以现在开发商拿地热情都不是太高?

　　黎明楷：头两个月还是很好的，但是之后就不行了。这个也很正常，开发商盖出来的楼卖得慢了，哪里有很大的积极性增加未来的土地储备，暂时不增加土地，因为手上的货够卖了。另外，开发商现在也想保留比较多的资金在手里，如果钱都拿出去买地，运营的压力也很大，因为现在回笼资金的速度也很慢。

　　观点地产新媒体：或者说开发商拿地也会倾向回归一线城市?

　　黎明楷：这是有钱的开发商才能采取这样的策略，这个策略是没错的，肯定是这样最好。但是现在大部分开发商用更保守的观念来面对这个事情，就是尽量少买地。不管一线还是二线，现在先把资金留在手上最安全。

　　观点地产新媒体：您怎么看一二线城市和三四线城市楼市分化的情况，分化的原因有哪些?

　　黎明楷：供求关系和城市的产业结构很重要。很多三四线城市大量把土地卖出去，如果这个项目盖起来，人口再翻一番也消化不了，就是供应问题。

　　另外一方面是产业问题，一线城市为什么好，因为一线城市基本上产业结构是比较完整的，大家都容易找到工作，有能力买楼的群体大。另外它的需求是在积累中，原来可以买楼一批人可能现在看到市场转向，楼市下调了现在就暂时不买，积累下来的需求量以后还会释放到市场中，所以一二线城市长线还可以看好。

　　但是一些三四线城市基本上没什么其他产业，或者产业都是比较低端的，低效产能吸引不了其他城市的人进入，很多的楼供应出来也没人买，这就是需求问题。

　　所以三四线城市面临两个问题，供应过剩，需求后续没力。如果能够从整个城市产业角度出发推动产业发展，比纯粹把房地产作为支柱产业要好很多，也更合理。

　　观点地产新媒体：对于观望的购房群体目前价格已经成了唯一的刺激因素?

　　黎明楷：价格和产品。一个是产品吸引不吸引你，第二是看降价的幅度够不够。应该说未来房地产市场还是往上走的趋势，现在是一个不错的入市机会。如果有降价而且适合的产品可以买，因为你很难可以把握到刚好在楼市最谷底去买楼。

　　观点地产新媒体：从长远来看，房价整体向上的支撑和利好有哪些?

　　黎明楷：中国还有一个这么高的经济增长，市民的平均收入未来也会有增长。另外，三个“一亿人”和棚户区改造也有带动作用。

　　棚户区改造会是未来带动经济很大的引擎，其中房地产市场肯定是最受益的，因为这个本身是房地产项目。棚户区改造除了腾空市中心这些很宝贵的土地有增值之外，还有拆迁等各种工作，会制造出很多新的需求。

　　房地产还有十年、二十年的好环境，这些政策长远来讲对于房地产市场是利好的，但是远水救不了近火，现在会苦一点，企业要有本事去熬过这段时间。