7月16日早晨，华远地产的内部会议上讨论了关于北京地价的主题。

  讨论发现，地价大幅上涨。在华远地产董事长任志强印象中，2009年北京市的平均楼面地价是6000元/平方米左右，现在超过了10000元/平方米，如果加上保障房的因素，平均楼面地价超过了14000元/平方米。

  2012年12月31日，华远地产以接近500%的溢价率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地块时，还有人称之为地王。但不久之后通州台湖镇拍出的地块，轻松超越了华远创造的记录。泰禾集团获得的地块，楼面价达19000元/平方米。

  而夏家胡同提高竞拍价格入市，任志强认为政府是有意为之。地价的上涨，释放了房价上涨的强烈信号。尽管地价昂贵，但任志强告诉记者，如果下半年华远要买地，首选北京。

  过去数年时间里，任志强每次预言房价上涨，虽然骂声不绝，但都得到市场的印证。不过这一次，他却说，不敢做更远的预测。

    不敢预测的背后

  政策是影响房地产市场的最大因素。

  任志强指出，上一届中央政府采取什么办法，大家都比较明了，但新一届政府到目前为止，还没有明确的政策导向。可以看到的是，本届政府提出将在5 年内改造各类棚户区1000万户；支持首套住房；继续增加保障性住房的供应。至于会不会采取对市场进行过度干预的政策，现在还不知道。

  新一届政府提出了调整经济结构，放开金融市场，但目前还没有实施细则。“没有实施细则，就不能落实，企业就无法根据其做决策。”任志强说。预测房地产市场的走势，离不开一些先行指标。

  例如，“钱荒”被热炒，但任志强认为，钱荒没有真正发生。“在信贷收紧的背景下，开发商早已经习惯了使用其他融资手段，能够海外融资的企业，资金成本更低。”他同时指出，楼市变化和宏观经济的走势息息相关，但此次宏观经济增速的下滑和2008年有所不同。

  银河证券首席总裁顾问左小蕾在世界华人不动产学会2013年年会中指出，当前的经济增长速度虽然放缓，但是合理而稳定的。“现阶段的潜在增长水 平应该在7%-8%的区间，换句话说，只要没有出现大规模的失业，这个区间的增长都是均衡稳定的增长”，左小蕾预测，下半年经济平稳增长是大概率事件。

  其他一些关键性指标都预示，房地产市场暂时还不会发生大的下滑。例如房地产投资数据和销售数据。1-6月全国房地产累计开发投资为36828亿元，同比增长20.3%，房地产累计销售面积同比增长36%。

  海通证券分析师涂力磊认为，2013年全年有望成销售大年。即使下半年各月销售毫无增长，行业也可保持15%左右增速。该数据远超大多数分析师年初预期，也处于近4年销售增速的高点。

    首选北京拿地的逻辑

  谈到拿地策略，任志强称，华远地产会首选北京。他观察到，2011年开始，本轮调控初期，一线城市是重灾区，开发商纷纷跑到三四线城市去拿地，并引发其地价上涨。

  但“新型城镇化”规划方案迟迟不能确定，部分三四线城市供应远大于需求，继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”，很多空置楼盘无人问津。一批房企重回一线城市。

  一线城市地价昂贵，但有更明确的预期。任志强以北京举例。

  “国五条”出台后，北京是执行得最为严格的一座城市，但房价却一直在上涨。业内公认，北京房价统计数据已经失真。有开发商甚至向本报记者指出， 北京数据有造假成分，去年以来，有的楼盘涨幅已超过一倍。若不是北京住建委的限价政策，许多楼盘的报价会更加疯狂。“不放开土地供应，四环内房价涨到10 万是可能的。”任志强说。

  在任志强看来，北京的房价是“憋也憋不住”的。教育、医疗等许多资源都聚集在北京，人口在加速向北京涌入。“十一五”期间，北京年均增加人口52万。任志强预测“十二五”期间每年会超过70万。其中人口自然增长的数量所占比例很小。

  任志强认为，在完全市场化的环境中，用房价来控制人口涌入是可行的。但在半市场化的状态中，最容易滋生的是权力寻租和腐败。自1998年房改15年后，在商品房价飞涨的北京，部委及部分央企的“准福利房”仍屡见不鲜。

  面向普通居民的商品房供应量严重不足。北京不仅2011年、2012年连续两年未完成供地计划，且商品房供地也被保障房供地指标所挤压。2011年土地供应总量为6500公顷，2012年减为5700公顷，今年则为5650公顷。

  2012年北京市共成交经营性用地共372公顷，仅完成年度计划的31%。工业用地和住宅用地的供应比例几乎到达10比1。“工业用地造成了巨大的浪费，而住宅用地却十分稀缺。”任志强说。结果便是，今年以来，北京房价出现环比、同比均在上涨。

  他进一步指出，如果说2010年那一轮房价上涨是货币超发带来的结果，这一轮房价上涨，则是供求关系恶化造成的结果。对开发商来说，在一个严重供不应求的市场里拿地，或许是最安全的。但也可能例外，“除非政府加大住宅供应量，允许农地入市。”任志强说。