近段时间，关于房地产泡沫的声音又多了起来。实际上，决定和支撑房价的因素繁多且复杂，判断房价是否有泡沫，需要进行系统性分析。归根结底，住房是为了满足人的需求，所以人口的多少、人口的增速、户均人数、劳动人口的情况、适龄购房人口的变化等等，都会对住宅需求产生影响。

　　人口对住宅需求的影响，可分为三个层次分析：一是人口总量，这一概念比较好理解。二是劳动年龄人口(15-64岁)，其所占比重增加时，社会抚养比下降，也即“人口红利”将增加，有利于楼市。三是购房适龄人口(25-49岁)，其对住房销售市场的影响最大、最直接。就三种人口而言，购房适龄人口的变化，是最需要密切关注的。

　　不同年龄段的购房者，对房屋的支付能力、对房屋户型面积的需求，以及购房动机都有很大差异。年轻人购房通常是首次置业，其需求为刚性需求。部分中年人购房为二次置业，其需求为改善需求。中老年人购房则已属多次置业，有些属高端改善需求，有些空巢老人将大房换小房，或购进养老型物业。

　　购房适龄人口大致包括两类人：25-35岁的青年人、35-49岁的中年人。而老年人口所占比重越大，则总体住房需求越低迷，一方面老年人口中部分在年轻时已有房屋，不需再购，另一方面老年人口退休后收入往往下降，改善住房能力不足。

　　上世纪50年代以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，这些国家包括澳大利亚、爱尔兰、英国和美国。相反，过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与人口增长速度的显著放缓同时发生。德国和日本在2005年前后达到顶峰，韩国预计到2020年前后达到顶峰。就适龄购房人口数量来看，德国在1995年、日本在1980年、韩国在2000年达到顶峰，适龄购房人口占总人口的比重的高值皆在34%左右。

　　对于我国而言，进入新世纪以来，随着计划生育政策的深入、社会观念的改变，以及育龄妇女生育率下降等多重因素的影响，我国出生率、死亡率及自然增长率不断走低，且自然增长率达到历史最低值5.05%。，实现了人口再生产类型从“高、低、高”的模式向“低、低、低”模式的转变，人口的年龄结构发生了急剧变化。正由于人口年龄结构的急剧变化，人口因素对我国房地产市场的影响，比历史上任何国家都要剧烈。1998年之前我国低水平的福利化分房制度，隐藏了很多住宅矛盾。随着房改大力度推进，在住宅商品化和市场化的条件下，大量住宅需求持续释放至今。

　　我国的房地产数据链较短，只能看个大概。2000年之前，购房适龄人口快增时期，我国住宅建设速偏慢，导致住宅供应远远无法满足需求。2005年后，城镇住宅竣工规模较大，且总体呈增长态势，这是在弥补历史“欠债”。

　　2000年之前，购房适龄人口快增时期，我国住宅房价涨幅并不大，直到2004年开始，房价涨幅变大。购房适龄人口经历四、五年的盘整之后，2006后又开始小幅增长，在购房适龄人口止增之前，尚不能判定房价已经触顶，也难以断定已经形成泡沫，因为大量自住性购房需求依然存在。

　　据联合国预测，我国大陆地区人口总量将在2026年前后达到顶峰，其后持续小幅减少。劳动人口总量将在2016年前后达到顶峰。不妨与日本比较一下。日本总人口于2004年触顶，劳动人口于1995年触顶，而购房适龄人口于1981年触顶。我国的人口变化情况，比日本滞后了约20年左右。

　　据联合国测算，我国全国购房适龄人口2015年前后达到最大值，由此来看，房地产的好日子快到头了。然而，我国的情况与发达国家又有不同，两个因素将减缓人口下滑带来的负面影响。

　　其一，快速的城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓、甚至下降的影响。与发达国家相比，我国的城镇化显著滞后于经济发展。比如，日本购房适龄人口数量最多的1981年，城镇化率已接近80%，而我国购房适龄人口于2015年达到顶峰时，我国城镇化率只有56%左右。随着未来10-20年我国城镇化的快速推进，由农民转至城镇的人口，依然会创造很大的购房需求。况且，我国的房地产开发及销售的相关数据，只计算城市，不管农村和小城镇。

　　在城镇化因素推进下，如果至2050年，城镇化速度由快(按1%的增速)到慢(近0.5%的增速)，则2032年前后，城镇购房适龄人口超过3.5亿，达到顶峰，其后趋于减少。这就意味着，未来15-20年，城镇住宅需求仍将保持较旺态势。

　　其二，家庭规模小型化也能拉动部分住宅需求。家庭小型化的主要原因包括：随着城镇化进程，人口由农村向城市迁移，导致大家庭模式分化；生育率不断下降导致家庭人口规模缩小；社会观念变化，单身和丁克家庭不断增加。1900年美国户均人口达4.6人，2000年时已降至2.6人；1920年日本户均人口达5.1人，2000年时已降至2.7人。我国户均人口数量，已由1995年3.7人，降至2010年的3.1人。按美国和日本的规律，我国家庭规模未来20年还将继续减小，家庭数量还将增长，由此会产生一部分的新增住房需求。

　　从人口变化的角度看，我国全国意义上的人口红利的高点正在过去，但鉴于我国滞后的城镇化的现实，城镇中适龄购房人口还将继续增长，并在2030年之前，一直保持较高水平。这将成为支撑中国住房需求的重要因素之一，至少在未来十年内，不太可能出现楼市崩盘。

　　上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

(作者:杨红旭)