出人意料地，华远地产董事长任志强在2013年博鳌·21世纪房地产论坛上，没有专门讲房地产，而是讲起了宏观经济。

    有一种看法是，当前宏观经济下行，政府将不得不以地产投资来托底。这个逻辑在过去几年屡被证明。

    更深层次的则是，房地产已成中国经济的双刃剑，在扮演着拉动经济增长或托底经济增速角色的同时，也不断将其他产业的资金吸附到地产，吹大资产价格的泡沫。新一届政府虽然力推经济结构调整，但目前着力于金融治理，以及行政权力的下放等，对于土地制度、财税制度改革等难点，暂难以顾及。

    然而，面对上半年新房价格仅次于2009年的涨幅，人们不禁要问，这一轮房地产调控又在重复过去十年越调越涨的老路吗？每一次调控政策引发的市场波动，都很快被化解。经济转型，留给房地产的时间都不多了。

    接受本报记者采访的多位学者、开发商普遍认为，中国房地产市场的治理需要反思并改变，建立起长效调控机制。

    调控怪圈

    今年上半年，楼市以量价齐升的火爆场景，宣告了新国五条政策的失败，也延续了调控十年来房价“越高越调、越调越高”的怪圈。

    过去十年，国务院先后召开9次常务会议专题研究房地产市场调控。从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，直至最近的“新国五条”。但这些政策带来的，却是十年调控十年涨的现实窘境。

    多位专家表示，新国五条的命运，是诸多调控政策失败的缩影。数据显示，今年上半年，全国70个大中城市共有63个城市的房价环比上涨，平均涨幅为 11.2%，达到了2009年21.2%之后的第二高点。“调控在房价调控方面是失效的，而且越调越高，这是客观的情况”，全联房地产商会创会会长聂梅生在发言中说。

    聂梅生表示，“国五条”提出，二手房交易要收税20%，这个税收没收到，地方也没执行，因此“国五条”就落空了，“二手房的房价上涨了20%，二手房的房价上涨了，租金就上涨了，就会传递到一手房，因此新房的价格也是上涨的。”

    任志强说，各地对国五条的执行差异比较大，没有一刀切，“各地已经从控制房价转变成了控制房价涨幅”。

    在住建部政策研究中心主任秦虹看来，房价上涨只有一个原因，就是供求关系的不平衡。这种情况在一线城市最明显，今年上半年一线城市成为房价上涨的领头羊。

    秦虹表示，在此形势下，唯一的途径是要继续增加公共服务的供给，不仅要在大城市增加，还要在其他的城市增加，吸引人到那些地方去享受更好的公共服务。政府自身提供公共服务的能力是有限的，因此要改革公共服务机制，放开这个市场，让更多社会的资金、民间的力量来提供公共服务。

    聂梅生认为，下半年热点城市房价还将持续上升，但增幅不会高于上半年。她预测，全年房价同比的涨幅不会超过10%，但在供给趋紧、需求扩大、土地市场高温等多种因素的推动下，房价继续上涨的压力依然存在。

    长效机制

    房地产如何走出调控怪圈，成为本届论坛众多与会人士关注的话题。任志强提出，要建立长效机制，首先是统一市场和供给制度。

    任志强指出，房价不断上涨，是因为政府依赖于土地财政，而土地由政府垄断供应，成为其可以依赖“卖地”的制度因素，他认为应该放开土地流转，甚至重回土地私有制。

    聂梅生给出的建议是，要以改革为基础建立房地产调控的长效机制。“如果没有相对应的改革，无法突破今天房地产的局面。”聂梅生呼吁，改革的重点依然是地根、银根和税收。首先是土地制度的改革，解决农村土地流转的同地同权同价，才可以释放农村集体建设用地进入市场，推动住房供应的多元化。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟则认为，真正意义上的房产税迟早会到来。房产税主要触及两个方面，第一是要对房屋的存量进行征税，第二是在持有环节征税。即使将来房产税税率只有千分之三到千分之五，政策出台后的1到5年，房价将是往下走的趋势。

    钟伟认为，由于房产税主要针对存量住宅征收，就应该建立起数据库。他指出，2014年下半年或将建立起公安、房产、民政、央行个人信贷的数据库，将住房数据整理从物理走向逻辑集中，走向大数据。2015年上半年，一些基础数据比较好的东南沿海省份，包括辽宁、山东、江苏、浙江、广东初步具备开征房产税的条件，“如果2015年上半年开征房产税的话，这一年应该是中国房地产见顶回落的一年。”钟伟表示。

    尽管上述人士均认为目前房地产调控需要长效机制，但任志强对此较为悲观。他指出，通常情况下，宏观形势越好，房地产越好；宏观形势越差，房地产越差。而中国的情况不一样，宏观经济不好，房地产越好；中国经济越好的情况下，房地产越差。

    今年上半年，中国宏观经济不好，下半年就需要房地产拉动。“如果中国经济继续下滑的话，一定会有新的刺激，他们不会允许经济指标下滑。”